Einkauf Grund & Boden, Bausubstanz, Entkernung
136.460,61 €
DAS VORHABEN
Vor den Toren der Sächsischen Schweiz befindet sich eine der exklusivsten Wohnanlagen des Umkreises – das Rittergut „Schloss Zehista“. In dieser märchenhaften Wohnlandschaft an der Stadtgrenze von Pirna entstehen ab 2019 in einer idyllischen Lage mit Bachlauf und dem Fasanenteich des mittleren Seidewitztales wunderschöne Wohnungen und Eigentumshäuser in der alten Scheune, dem Gutshaus, der alten Brauerei und den ehemaligen Pferdeställen des Schlosshofes. In ökologischer Bauweise entsteht hier ein Wechselspiel zwischen Moderne und Nostalgie, zwischen E-Mobilität und romantischen Küchengärten. So entstehen auch hier aus den Pferdeställen 9 hoch modern ausgestattete Reihenhäuser mit KfW Energieeffizienzstandard 85. Eines dieser einzigartigen Reihenhäuser, die Wohneinheit 25, befindet sich in den letzten Zügen der Fertigstellung und steht aus persönlichen familiären Gründen zum Verkauf.
KEINE KOSTENRISIKEN – DIE VORTEILE SPRECHEN FÜR SICH
Sich in das bestehende Bauprojekt einzukaufen, hat keinerlei Risiken oder Nachteile. Im Gegenteil – der Erwerber profitiert in hohem Maße von den Erfahrungen der umgebenen fertiggestellten Nachbarhäuser sowie von der finalen Bauplanung sämtlicher beteiligter Gewerke. Somit können sowohl unvorhersehbare Kostenrisiken eines solchen Bauprojektes als auch eventuelle Fertigstellungsrisiken von vorn herein ausgeschlossen werden. Zudem kann im Zuge der Umschreibung auch das zinsgünstige Energieeffizienz-Darlehen der KfW in Höhe von 120.000 € zu 0,93 % Effektivzins übernommen werden. Dies wurde bereits mit der KfW besprochen. Eine Zustimmung ist hier unproblematisch möglich. Weiterhin genießt der Erwerber die Vorteile einer verbindlichen Kostenplanung, der verbindlichen Gewerke-Zusagen und der Bauüberwachung des Architektenbüros. Ebenso hat der neue Erwerber unter Berücksichtigung statisch tragender Elemente nach wie vor maximale Gestaltungsfreiheit in Bezug auf die Innenräume und die Ausstattung.
90 % DER MODERNISIERUNGSKOSTEN STEUERLICH ZURÜCKHOLEN
Als weiteres Highlight steht dem neuen Erwerber die maximale steuerliche AfA Abschreibung der Denkmalschutz-Immobilie in vollem Umfang zu. Selbst dann, wenn die Sanierung bereits begonnen hat. Eigennutzer können nach wie vor 90 % der gesamten anfallenden Modernisierungskosten des Bauprojektes steuerlich geltend machen und so ihren persönlichen Einkommenssteuersatz erheblich reduzieren. Somit können sich die Gesamtkosten des Bauprojektes um bis zu 70 % verringern. Die Modernisierungskosten können über einen Zeitraum von 10 Jahren zu je 9% p.a. steuerlich gewinnmindernd abgeschrieben werden. Somit kann der Erwerber eine beachtliche Summe an Einkommenssteuer einsparen. Das Bauprojekt rechnet sich somit von selbst.
BEISPIELRECHNUNG:
zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 75.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9 % von 650.000) = 58.500 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 16.500 Euro
Somit kann die Steuerlast von ca. 30.000 € p.a. auf ca. 1.200 € p.a. reduziert werden. Es ergibt sich eine Steuerersparnis von ca. 28.800 € pro Jahr. Sofern sich das Einkommen und der Steuersatz nicht stark ändern, ergibt sich somit auf 10 Jahre Abschreibungszeitraum betrachtet eine insgesamte Steuerersparnis von:
288.000 EUR
AKTUELLER BAUTENSTAND & UMSETZUNG
Die zum Verkauf stehende Wohneinheit ist bereits zu 57 % fertiggestellt. Die bisher gezahlten Kosten des Veräußerers belaufen sich auf insgesamt 446.500€. Davon entfallen 136.460€ auf den Kauf für Grund & Boden, Bausubstanz, Entkernung, sowie erste Rohbauarbeiten. Die weiteren 310.040 € beinhalten ebenfalls abschreibungsfähige Sanierungskosten. Diese können in voller Höhe im Sinne einer maximalen steuerlichen Abschreibung mit Rechnungen nachgewiesen werden. Diese Rechnungen gehen auf den neuen Erwerber über und sind der Denkmalbehörde zur Festsetung der steuerlichen Abschreibung vorzulegen.
Die aktuellen Eigentümer reichen die bisher angefallenen Kosten ohne Wertaufschlag weiter an den neuen Erwerber. Dieser übernimmt den aktuellen Bauzustand (inklusive aller Gewährleistungsansprüche), der selbstverständlich vom planenden Architekturbüro überwacht, koordiniert und bis zur Fertigstellung begleitet wird. Zu sämtlichen Bauunternehmen, die zur finalen Fertigstellung des Bauprojektes benötigt werden, bestehen intensive Kontakte. Diese können gern in Anspruch genommen werden, sind jedoch nicht verpflichtend. Bei der Auswahl der Gewerke hat der Erwerber nach wie vor volle Entscheidungsfreiheit. Die noch offenen Arbeiten des Bauprojektes können somit umgehend zu den angegebenen Preisen gemäß Kostenaufstellung mit Gewährleistung einer zeitnahen Fertigstellung umgesetzt werden. Die noch zu leistenden Fertigstellungsarbeiten beziffern sich gemäß vorliegender Angebote auf 343.570€ und sind aufgrund der Erfahrungswerte der benachbarten Häuser sehr verbindlich, sodass weitere Kostenrisiken nahezu ausgeschlossen werden können.
KAUFPREIS
Kaufpreis für den 57%igen Baufortschritt:
446.500 EUR
Kosten zur finalen Fertigstellung:
343.570 EUR
KOSTENTRANSPARENZ | BAUKOSTEN
NOCH ZU BEGLEICHENDE KOSTEN
GESAMTKOSTEN
Ausstattung
Haben wir dein Interesse geweckt?
OBJEKTBESCHREIBUNG
Direkt in der Natur, ein Bachlauf, der sich durch das Anwesen zieht, der Fasanenteich gleich nebenan. Dieses Reihenhaus überzeugt durch einen ganz eigenen Charme und glänzt als halbfertig geschliffener Diamant, der auf seinen finalen Feinschliff wartet. Alle Häuser des Ritterguts Zehista sind ein absoluter Blickfang und äußerst gefragt. Das Reihenmittelhaus wird nach modernsten Standards und mit hochwertigen Materialien saniert und erbaut. Es wird über eine energieeffiziente Heizungsanlage verfügen und ist somit besonders umweltfreundlich und kostensparend. Mit einer Gesamtwohnfläche von 194m² auf 2 Vollgeschosse identisch verteilt, bietet es genügend Platz, um seine Wohnträume verwirklichen und sich ein ganz besonderes Zuhause erschaffen zu können. Der Grundriss gibt hierfür nach wie vor entsprechende Gestaltungsfreiheit und ebenfalls genügend Raum für Veränderungen. 2021 wurde mit der Sanierung des Teils des ehemaligen Stallgebäudes im Rittergut Schloss Zehista begonnen. Eines von 9 Reihenhäusern, welches eine Grundfläche von 97m² pro Etage auf einem knapp 400m² großem Grundstück in einmalig idyllischen und von Natur ummantelter Lage bietet. Hinter dem Haus erstreckt sich der Garten mit Blick auf den direkt dahinter liegenden Schlossgarten, der wie das Haus selbst unter Denkmalschutz steht. Vor dem Haus bietet das Grundstück Platz für bis zu zwei Stellplätze und noch weiteren Platz für diverse Abstell- und Grünflächen. Es erwartet Sie ein Wohnambiente der besonderen Art mit nachhaltigen Naturbaustoffen, einem Wärmekonzept auf aktuellem Stand der Technik in einer einzigartigen Umgebung am Schloss.
Im Zuge der begonnenen Sanierung wurden in der Rohbauphase die alten Gurtbögen des Stalles behutsam abgetragen und nach dem Vorbild der historischen Form mittels Schalung neu gegossen. So bleibt der einzigartige Charakter dieses Hauses erhalten und nimmt Sie in Verbindung mit historischen Elementen wie der zwei großen Sandsteinsäulen mit auf eine Zeitreise in die Epoche des Rittergutes. Für die denkmalschutzgerechten Fenster als auch Außentüren wurden bereits alle Öffnungen in den Außenwänden hergestellt, so dass hier als einer der nächsten Bauschritte die Schließung des Hauses erfolgen kann und eine Fertigstellung auch während der kalten Jahreszeit unproblematisch möglich ist. Weiterhin wurden die Querachse mit einer Zugankerkonstruktion statisch ertüchtigt, gerichtet und ebenso verstärkt, so dass die Zimmerei eine neue Holzdecke einziehen konnte. Diese Holzdecke wurde so errichtet, dass sie zum Erdgeschoss hin offen bleiben kann und in Kombination mit dem sichtbaren Holz und den großen Fensteröffnungen ein moderner und gleichzeitig nostalgisch warmer Charme in Verbindung mit dem alten Baustil des Stalles geschaffen wird. Ein Abhängen bzw. Verkleiden der Decke zum Erdgeschoss hin ist jedoch auch denkbar und kann je nach Belieben ebenfalls realisiert werden.
Der alte 9 Meter lange begehbare Gewölbekeller, welcher einst als Grube diente, wurde aufwendig freigelegt und zugänglich gemacht. Zusätzlich wurde oberhalb des Gewölbes im Bereich neuer, tragender Mauern entsprechend eine Bewährung für die Statik realisiert. Dieses Tonnengewölbe mit seinem Sandsteingewölbe könnte zukünftig als Weinkeller, Hobby- oder Partyraum dienen. Die Vorbereitungen hierzu wurden getroffen, sodass der Erwerber die Wahl hat, den Keller zu schließen oder auszubauen.
Für die Errichtung des Daches wurden alte, historische Balken des Dachstuhls beibehalten, sofern deren Zustand und Qualität dem hohen Anspruch der Architekten und des Denkmalamtes entsprachen. Alle anderen Elemente des Dachstuhls und auch die Dachschalungen wurden komplett neu aufgebaut. Die Dachkonstruktion wurde ebenfalls entsprechend für Photovoltaik vorbereitet und dafür erforderliche Leitungen zum Anschluss im Hauswirtschaftsraum vorverlegt. Weiterhin wurde das Dach mit großen hochwertigen Velux Dachfenstern samt elektronischer Sonnenmarkisen versehen, Anschlüsse für Deckenspots entsprechend verkabelt, komplett isoliert und das Dach letztendlich wie mit dem Denkmalamt abgestimmt mit EPM Folie versiegelt.
Um für genügend Stauraum und Abstellmöglichkeit trotz offener Deckenkonstruktion auch im Haus zu sorgen, wurde im Zuge der Holzdeckenerrichtung ein Dachboden oberhalb des zukünftigen Treppenbereichs errichtet sowie angrenzend an die Treppe ein kleiner, weiterer Abstellraum geschaffen. Somit bietet der Dachboden zusätzliche Abstellmöglichkeit oder kann als weitere Schlafnische genutzt werden. Das eigene Dachfenster lässt den Dachboden hierfür mit Tageslicht fluten. Neben den tragenden Wänden in Holzständerkonstruktion im Obergeschoss, deren Errichtung im Zuge der Dacherrichtung notwendig war, als auch den tragenden Wänden im Untergeschoss, kann entweder nach derzeitiger Planung weitergebaut oder auch der Grundriss nach eigenen Vorstellungen modifiziert werden. Im Zuge der Medienerschließung wurden neben der ersten Schmutzwasseranbindung in der einen Gebäudehälfte, Stromhauptleitung und Hausanschluss samt Hausanschlusskasten bereits Vorbereitungen für Gigabit-Internet durch einen eigens errichteten Vodafone Kabel-Knoten, welcher mit jedem Haus durch eine dedizierte Leitung verbunden ist, getroffen. Weiterhin wurden bereits Leerrohre im öffentlichen Bereich bis zur Grundstücksgrenze für einen zukünftigen Glasfaser-Ausbau vorgesehen.
Bisher geplant ist ein offener Wohn- & Essbereich mit direktem Zugang zum Garten über die Terrasse im Erdgeschoss. HWR und Badezimmer mit Dusche im Erdgeschoss sowie einem weiteren Arbeitszimmer. Im Obergeschoss sind ein kleineres Bad mit Dusche und WC, ein großes Bad mit Badewanne und WC und 3 weitere große Zimmer sowie ein 1 Schlafzimmer mit Ankleideraum geplant. Der zugängliche Dachboden mit eigenem Fenster kann ebenfalls als weiterer Wohnraum oder wahlweise auch als Abstellfläche dienen. Die geplante Raumaufteilung ist nicht festgeschrieben und kann noch nach eigenen Wünschen verändert werden.
Energieausweisdaten
Primärenergieträger: Luf-Wärmepumpe + Photovoltaik
Energieausweistyp: Bedarfsausweis
Energiekennwert: 85 kWh/(m²*a)
Energieklasse: B
Ausweis gültig: bis 22.10.2033
Erdgeschoss
Obergeschoss
MIKRO-ÖKONOMISCH
Vor den Toren der Sächsischen Schweiz befindet sich eine der exklusivsten Wohngegenden des Umkreises – das Rittergut „Schloss Zehista“. Hier werden die ehemaligen Pferdeställe zu hochmodernen Reihenhäusern mit hochwertiger Ausstattung umgebaut und energieeffizient saniert. Das zum Verkauf stehende Reihenmittelhaus (Nummer 25) befindet sich in einer ruhigen Nebenstraße ohne Durchgangsverkehr direkt im Rittergut Schloss Zehista, was am Rande Pirnas gelegen ist und sich in malerische Natur hüllt. Der Fasanenteich genau nebenan, mit einem Bachlauf genau durchs Grundstück fließend, genießen hier Kaufinteressenten eine exklusive und einmalige Chance, ein ganz besonderes Bauprojekt zu übernehmen. Das Reihenmittelhaus und auch die angrenzenden Gebäude überzeugen mit einer einzigartigen, von Natur umgebenen Wohnatmosphäre im Schloss. Die umlaufenden Häuser in der Straße weisen ähnliche Größe aus und bilden eine harmonische Wohncharakteristik. Zusätzliche Parkmöglichkeiten stehen jedem Haus unmittelbar direkt vor der Haustür zur Verfügung. Die Lage des Hauses kann als absolut ruhig bezeichnet werden. Fluglärm oder ähnliches ist nicht zu verzeichnen.
MAKRO-ÖKONOMISCH
Pirna als Wohnstandort bildet das Tor zur Sächsischen Schweiz einerseits und Dank seiner geografisch gut angebundenen Lage anderseits den verlängerten Speckgürtel Dresdens. Pirna ist malerisch an der Elbe gelegen und bietet eine charmante Altstadt mit historischer Architektur. Als Wohnstandort hat Pirna einiges zu bieten. Die Stadt verfügt über eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinischer Versorgung. Zudem gibt es eine Vielzahl von Freizeitaktivitäten wie Wandern, Radfahren und Wassersport in der Umgebung. Pirna bietet vielfältige Kulturangebote und ist mit ihrer moderaten Miet- & Immobilienpreispolitik im Vergleich zur Landeshauptstadt Dresden ein attraktiver Standort für Familien und Pendler. Vor den Toren der Sächsischen Schweiz gelegen ist Pirna ein idyllischer Wohnstandort für diejenigen, die eine ruhige, naturnahe Umgebung sowie eine schnelle und unkomplizierte Erreichbarkeit zur Landeshauptstadt Dresden schätzen.
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