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STILVOLLES ZWEIFAMILIENHAUS MIT TURMERKER, WINTERGARTEN, DACHTERRASSE, TEILSANIERT.

in Dresden Leubnitz-Neuostra

Vollgeschosse

2

Wohnfläche

242 m²

Zimmer

10,5

Zustand

teilsaniert

Willkommen in der Turmvilla von Leubnitz-Neuostra.

In begehrter Wohnlage von Dresden-Leubnitz-Neuostra erwartet Sie eine außergewöhnliche Stadtvilla mit Charakter, Geschichte und beeindruckendem Entwicklungspotenzial. Auf einem 530 m² großen Grundstück vereint diese im Jahr 1912 errichtete Immobilie insgesamt 242 m² Wohnfläche mit einer Architektur, die heute nur noch selten zu finden ist. Mit einer fast schon herrschaftlichen Ausstrahlung, den liebevoll gepflegten Außenanlagen und einem ganz besonderen Blickfang – dem markanten Turmerker mit eigener Turmspitze – glänzt dieser Rohdiamant mit unverwechselbarem Charakter. Die repräsentative Toreinfahrt mit separater Garage, der gepflegte Garten und die klassische Fassadengestaltung vermitteln sofort das Gefühl einer wertigen und traditionsreichen Immobilie.

Die vollunterkellerte Villa verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss als Ausbaureserve. Im Erd- und Obergeschoss sorgen wunderschöne, regelmäßig gewartete Kachelöfen für eine ganz besondere Wohnatmosphäre und unterstreichen den einzigartigen Altbaucharme. Liebevolle architektonische Details, großzügige Räume und eine Bauweise mit Persönlichkeit schaffen genau jene Wohnqualität, die moderne Neubauten oft mit „Vintage-Look“ nachzustellen versuchen.

Wie jede charaktervolle Villa ihres Alters benötigt auch dieses besondere Zuhause an einigen Stellen eine behutsame Modernisierung. Gerade darin liegt jedoch Ihre Chance, den historischen Charme zu bewahren und gleichzeitig ein Wohnkonzept zu schaffen, das perfekt zu den eigenen Vorstellungen passt.

Bereits erledigte Sanierungen

Ein erheblicher Teil der Villa wurde in den vergangenen Jahren bereits mit großer Sorgfalt modernisiert. Die bisher durchgeführten Maßnahmen belaufen sich auf weit über 100.000 € und schaffen damit eine hervorragende Grundlage für die zukünftige Weiterentwicklung der Immobilie. Besonders hervorzuheben ist das vollständig und hochwertig sanierte Erdgeschoss, das bis heute vom Eigentümer selbst bewohnt wird. In diesem Zuge wurden sämtliche Wasser- und Elektroleitungen erneuert, moderne doppeltverglaste Unilux-Isolierfenster eingebaut sowie hochwertige Materialien verarbeitet.

Auch die Gebäudesubstanz wurde nachhaltig aufgewertet. Der Keller wurde vollständig trockengelegt und sowohl mit einer Horizontal- als auch einer Vertikalsperre versehen. Gleichzeitig erfolgte die aufwendige Erneuerung des Sockelbereiches einschließlich des Treppenaufgangs sowie der Einbau einer originalgetreu nachgefertigten Hauseingangstür. Darüber hinaus wurde die ehemalige Kläranlage zurückgebaut und das Gebäude an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen. Mit Blick auf die zukünftige Modernisierung wurde bereits vorausschauend gehandelt: Die wesentlichen Hauptleitungen für Strom und Wasserversorgung wurden bereits bis in die oberen Etagen vorbereitet. Dadurch lassen sich die noch anstehenden Arbeiten deutlich einfacher, wirtschaftlicher und sogar während einer Nutzung des Erdgeschosses umsetzen. Auch technisch befindet sich das Haus in einem überzeugenden Zustand. Die Viessmann-Gasheizung wurde 2009 erneuert. Der Dachstuhl präsentiert sich nach bisherigen Begutachtungen in einem sehr gepflegten und soliden Zustand und weist keinerlei Hinweise auf holzzerstörende Schädlinge oder sonstige substanzgefährdende Schäden auf.

2004: Kellerausbau, Trockenlegung, Sockelsanierung inkl. Vertikal- & Horizontalsperre
2005: Einbau Isolierglasfenster UNILUX in Erdgeschoss
2009: Sanierung EG inkl. Austausch aller Leitungen, Sicherungskasten, Vorbereitung Hauptleitungen für OG+DG
2009: Einbau Viessmann Gastherme inkl. Erneuerung aller Wasserleitungen
2018: Einbau Isolierglasfenster UNILUX im Treppenhaus
2023: Einbau der neuen Hauseingangstür (Sonderanfertigung)

Erforderliche Sanierungen

Trotz ihres besonderen Charmes und der außergewöhnlichen Architektur sind einzelne Bereiche der Immobilie inzwischen in die Jahre gekommen und bieten Raum für eine moderne Neugestaltung. Um Kaufinteressenten von Beginn an einen transparenten Überblick über mögliche Investitionen zu geben, wurde ein beispielhafter Sanierungsfahrplan erstellt. Neben der individuellen Modernisierung des Ober- und Dachgeschosses ist die Erneuerung der Dacheindeckung ratsam. Im Zuge dieser Arbeiten bietet sich gleichzeitig die Fassadensanierung an, um doppelte Gerüstkosten wirtschaftlich sinnvoll zu vermeiden. Je nach gewünschtem Ausstattungs- und Modernisierungsstandard ist für die Sanierung insgesamt mit einem Investitionsrahmen von ca. 205.000 € bis 250.000 € zu rechnen. Dafür entsteht jedoch eine außergewöhnliche Immobilie mit Charakter, großzügiger Wohnfläche und langfristigem Entwicklungspotenzial in einer der gefragtesten Wohnlagen Dresdens.

HIGHLIGHTS

kein Denkmalschutz

hochwertige Teilsanierung

vorbereitete Sanierungsarbeiten

solide Bausubstanz

Küche im Preis inkludiert

ERDGESCHOSS

Etage

0 von 2

Wohnfläche

103 m²

Zimmer

3,5

Zustand

voll saniert

Das Erdgeschoss überzeugt mit einem großzügigen und durchdachten Grundriss auf 103m². Das wunderschöne historische Holztreppenhaus unterstreicht den besonderen Charakter der Immobilie. Vom geräumigen Flur mit hochwertigem und pflegeleichtem PVC-Boden sind sämtliche Räume erreichbar. Neben einem sanierten Gäste-WC bietet diese Etage eine große Küche, ein modern gefliestes Tageslichtbad mit barrierefreier Dusche, Badewanne und hochwertigen Armaturen, ein geräumiges Schlafzimmer, ein charmantes Arbeitszimmer mit Erker sowie ein großzügiges Wohnzimmer mit wunderschönem Parkettboden, ebenfalls mit Erker und direktem Zugang zum hellen beheizten Wintergarten. Sowohl Badezimmer als auch Gäste-WC verfügen über ein Lüftungssystem mit Feuchtigkeitssensor. Im nützlichen Hauswirtschaftsraum findet sich der Waschmaschinenanschluss. Diese Etage eignet sich hervorragend zum sofortigen Einziehen und Wohlfühlen.

Arbeitszimmer
Arbeitszimmer
Wohnzimmer
Flur
Badezimmer
Gästebad
Wintergarten
Wintergarten
Küche
Küche
Schlafzimmer
Eingangsbereich
Erker
Treppenhaus

OBERGESCHOSS

Etage

1 von 2

Wohnfläche

100 m²

Zimmer

4

Zustand

Modernisierung notwendig

Das Obergeschoss mit einer Fläche von 100m² verfügt über eine nahezu identische Raumaufteilung und befindet sich jedoch überwiegend im Zustand der 1980er Jahre. Einfache Kastenfenster und nostalgische Holzböden zieren diese Wohneinheit und lassen in Erinnerungen schwelgen. Dennoch, die große Dachterrasse am Wohnzimmer mit Erker, welche sich direkt oberhalb des Wintergartens befindet und einen wunderbaren Blick ins gepflegte Umfeld bietet, werden Sie lieben! Das Obergeschoss wird derzeit als zusätzlicher Arbeits- und Fitnessbereich genutzt und bietet individuelle Gestaltungsfreiheit. Für die geplante Modernisierung des Obergeschosses und Dachgeschosses wurden bereits wichtige technische Voraussetzungen geschaffen. So liegen bereits in jeder Etage die Hauptleitungsstränge für Elektrik und Kaltwasser an. Der Versorgungsschacht für Heizung und Warmwasser ist ebenfalls vorhanden. Ebenso sind separate Wasserkreisläufe für die Inbetriebnahme zusätzlicher Wasserzähler vorhanden. Dadurch bieten sich ideale Bedingungen für eine zukünftige getrennte Nutzung, Teilvermietung oder die Schaffung eigenständiger Wohneinheiten.

Eingang
Treppenhaus
Treppenhaus
Schlafen
Wohnzimmer
Flur
Arbeitszimmer
Dachterrasse
Badezimmer

DACHGESCHOSS

Etage

2 von 2

Wohnfläche

39 m²

Zimmer

3

Zustand

Sanierungsbedürftig

Das Dachgeschoss bietet neben dem Zugang zum Dachboden eine Ausbaureserve mit weiteren 39 m² Wohnraum. Vor vielen Jahren als weitere Wohneinheit genutzt, dient diese Ebene aktuell als Abstellbereich. Sie bietet allerdings 3 weitere Räume, die vielseitige Nutzungsmöglichkeiten wie zum Beispiel als Hobby-, Arbeits- oder Gästebereich bieten. Auch diese Etage befindet sich im unsanierten Zustand der guten alten 60er und wartet darauf, mit neuen Wohnideen in die heutige Zeit geführt zu werden. In dieser Etage liegen bereits die Hauptleitungen für Wasser und Elektrik an, um eine unkomplizierte Sanierung in bewohntem Zustand zu ermöglichen.

KELLER

Etage

-1

Nutzfläche

103 m²

Räume

4

Zustand

voll saniert

In 2004 wurde der Keller vollständig saniert und trockengelegt. Im Zuge dieser Trockenlegung wurde ebenfalls der Sockelbereich des Hauses aufwändig und umfassend saniert. Eine Vertikalsperre von STO macht das Eindringen von Wasser unmöglich. Neue Fenster wurden eingebaut und zusätzlich wurde der Eingangsbereich mit dazugehörigem Treppenaufgang vollständig erneuert. Zur Trockenlegung wurde zusätzlich ein Teil des Mauerwerks an der rechten Außenseite des Hauses ersetzt. An dieser Stelle befand sich die Klärgrube, welche zurück gebaut wurde. Die Abwasseranschlüsse wurden ebenfalls neu gelegt und dem zentralen Abwassersystem der Straße zugeführt. Das Abwassersystem in der Straße wurde ebenfalls vor einigen Jahren vollständig erneuert, sodass Risiken durch Regenrückstau ausgeschlossen werden können.

Wasserkreisläufe
Elektroanschlüsse
Kellerraum 1
Kellerraum 1
Kellerraum 2
Kellerraum 2
Heizsystem
Sicherungskasten
Treppenaufgang
Kellereingang
Durchgang
Kellerraum 3

SANIERUNGSFAHRPLAN

Für maximale Transparenz und Sicherheit hinsichtlich des bevorstehenden Sanierungsaufwandes konnten wir ein ortsansässiges und erfahrenes Architekturbüro gewinnen, welches die Sanierung mit Ihnen entsprechend Ihrer Wünsche begleitet, kalkuliert und umsetzt. Somit genießen Sie Planungssicherheit sowie eine professionelle Baubegleitung. Die Bausubstanz des Hauses wurde bereits von mehreren begutachtenden Bausachverständigen als sehr solide eingestuft. Dennoch ist die Erneuerung der Dacheindeckung perspektivisch notwendig, da es in der Vergangenheit (ausschließlich bei Starkregen) zu temporärem Wassereintritt im Wohnzimmer des Obergeschosses kam. Die Undichtigkeit wurde temporär behoben. Sie bedarf dennoch einer finalen Sanierung. Im Zuge dieser und der damit einhergehenden Einrüstung des Hauses empfiehlt sich ebenso die Erneuerung der Fassade und die Entfernung des wetterseitig angebrachten Opferputzes, welcher im Zuge des Rückbaus der Klärgrube angebracht wurde, um dem Mauerwerk Restmineralien zu entziehen.

BeforeAfter
BeforeAfter
BeforeAfter

Sanierung Dach

  • Gerüst
  • Abriss Altdeckung
  • neue Lattung
  • Unterspannbahn
  • Dachdämmung
  • Neueindeckung
  • Spenglerarbeiten
  • Anschlüsse
  • Ortgänge
  • Dachrinnen
  • Schneefang etc.
  • Teilreparaturen Holz falls nötig

Geschätzte Kosten: 60.000 – 75.000 €

Sanierung DG

  • Komplette Entkernung
  • Böden, Vinyl, Parkett, Unterboden
  • Grundrissgestaltung, Raumaufteilung,
  • Trockenbau, Innenputz, Schleifen, Spachteln, Malern
  • Einbau Kunststofffenster, Abdichtungen
  • Verlegung fehlender Leitungen
  • Elektrik Zimmerverkabelung, Schalter, Steckdosen
  • Innentüren

Geschätzte Kosten: 20.000 – 25.000 €

Sanierung Fassade

  • Fassadensanierung,
  • Entfernung Opferputz
  • Risse sanieren, Neuverputzen
  • Armierungsgewebe
  • Feinputz
  • mineralischer Anstrich

Geschätzte Kosten: 30.000 – 40.000 €

Baureserve

  • Abfedern von Preissteigerungen
  • Reserve für unvorhersehbare Arbeiten
  • Bemusterungspuffer

Baupuffer: 20.000 €

Sanierung OG

  • Komplette Entkernung
  • Böden, Vinyl, Parkett, Unterboden
  • Innenputz, Raumaufteilung, Trockenbau, Schleifen, Spachteln, Malern
  • Einbau Kunststofffenster, Abdichtungen
  • Fliesen, Fugen, Sanitär, Armaturen, Keramik,
  • Verlegung fehlender Leitungen
  • Elektrik Zimmerverkabelung, Schalter, Steckdosen
  • Dachterrassentür, Erkerbereich
  • Innentüren

Geschätzte Kosten: 75.000 – 90.000 €

Gesamtkosten

Die Gesamtkosten für eine vollumfängliche Sanierung können je nach individueller Gestaltung auf 205.000 bis 250.000 € beziffert werden. Dafür entsteht eine außergewöhnliche Wohnimmobilie mit Charakter in einer beliebten Wohnlage Dresdens mit insgesamt 242 m² Wohnfläche, Wintergarten, Dachterrasse, Erker, Turmspitze, Kachelöfen, Garten, Garage und enormen Wertsteigerungspotenzial.

insgesamt 205.000 € - 250.000 €

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KAUFPREIS

685.000 EUR

zuzüglich 1,90% Maklercourtage inkl. MwSt.

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