Zimmer

11

Wohnfläche

242 m²

Stellplatz

1

Etagen

3

STILVOLLES ZWEIFAMILIENHAUS MIT TURMERKER, WINTERGARTEN, DACHTERRASSE, TEILSANIERT.

in Dresden Leubnitz-Neuostra

Willkommen im neuen Zuhause.

In begehrter Wohnlage von Dresden Leubnitz-Neuostra präsentiert sich dieses charmante und außergewöhnlich großzügige Zweifamilienhaus mit 242 m² Wohnfläche auf einem 530 m² großen Grundstück. Bereits auf den ersten Blick begeistert dieses Haus mit seiner architektonischen Ausstrahlung, den liebevoll gepflegten Außenanlagen sowie einem ganz besonderen Highlight: einem traumhaften Erker mit eigener kleiner Turmspitze, der somit dieser Immobilie einen unverwechselbaren und nahezu herrschaftlichen Charakter verleiht. Die gepflegte Toreinfahrt mit separater Garage, die aufwendig angelegten Grünflächen sowie die klassische Erscheinung des Hauses vermitteln sofort das Gefühl einer wertigen und traditionsreichen Immobilie mit Geschichte und Potenzial. Das 1912 erbaute Haus verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss und dem Obergeschoss befinden sich wunderschöne nostalgische Kachelöfen in sehr gepflegtem Zustand, welche regelmäßig gewartet und auch genutzt werden können. Die einzigartige Architektur mit viel Liebe zum Detail, ein eigenes Türmchen und vieles mehr erzeugen den Charme, den moderne Häuser verzweifelt mit „Vintage-Look“ nachzustellen versuchen.

Durchgeführte Sanierungen

Besonders hervorzuheben ist das aufwendig sanierte Erdgeschoss, welches bis heute vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Hier wurden in den vergangenen Jahren umfangreiche Modernisierungen vorgenommen. Sämtliche Leitungen für Elektrik und Wasser wurden erneuert und moderne doppeltverglaste Isolierfenster von Unilux verbaut. Ebenso wurde der Sockelbereich des Hauses inklusive Keller und Treppenaufgang vollständig saniert. Auch die traditionelle Eingangstür wurde als Sonderanfertigung nachgebaut und vollständig erneuert. Die Gesamtinvestitionssumme beläuft sich auf weit über 100.000€. Zusätzlich wurden für zukünftig geplante Sanierungsarbeiten der Obergeschosse bereits die Hauptleitungen in beide Etagen verlegt, um ein saubere Sanierung in bewohntem Zustand problemlos zu ermöglichen. Die Gastherme von Viessmann wurde im Jahr 2009 vollständig erneuert. Technisch präsentiert sich die Immobilie in vielen wesentlichen Bereichen bereits modernisiert. Der Keller wurde trockengelegt, der Sockelbereich des Hauses aufwendig erneuert, das Erdgeschoss vollständig saniert sowie Elektrik und Sicherungskasten modernisiert. Ebenfalls wurde die Kläranlage zurückgebaut und die Abwasserleitungen an das zentrale Abwassersystem der Straßenanbindung angeschlossen. Der Dachstuhl des Hauses weist ebenfalls einem sehr soliden und fachmännisch gepflegten Zustand aus.

2004: Kellerausbau, Trockenlegung, Sockelsanierung inkl. Vertikalsperre (STO)
2005: Einbau Isolierglasfenster UNILUX in Erdgeschoss
2009: Sanierung EG inkl. Austausch aller Leitungen, Sicherungskasten, Vorbereitung Hauptleitungen für OG+DG
2009: Einbau Viessmann Gastherme inkl. Erneuerung aller Wasserleitungen
2018: Einbau Isolierglasfenster UNILUX im Treppenhaus
2023: Einbau der neuen Hauseingangstür (Sonderanfertigung)

Erforderliche Sanierungen

Trotz ihres besonderen Charmes und der außergewöhnlichen Architektur sind einzelne Bereiche der Immobilie inzwischen in die Jahre gekommen und bieten Raum für eine moderne Neugestaltung. Um Kaufinteressenten von Beginn an einen transparenten Überblick über mögliche Investitionen zu geben, wurde ein beispielhafter Sanierungsfahrplan erstellt. Neben der individuellen Modernisierung des Ober- und Dachgeschosses ist die Erneuerung der Dacheindeckung ratsam. Im Zuge dieser Arbeiten bietet sich gleichzeitig die Fassadensanierung an, um doppelte Gerüstkosten wirtschaftlich sinnvoll zu vermeiden. Je nach gewünschtem Ausstattungs- und Modernisierungsstandard ist für die Sanierung insgesamt mit einem Investitionsrahmen von ca. 205.000 € bis 250.000 € zu rechnen. Dafür entsteht jedoch eine außergewöhnliche Immobilie mit Charakter, großzügiger Wohnfläche und langfristigem Entwicklungspotenzial in einer der gefragtesten Wohnlagen Dresdens.

HIGHLIGHTS

geringe Kaufnebenkosten

vorbereitete Sanierungsarbeiten

Separate Versorgungskreisläufe

solide Bausubstanz

Küche im Preis inkludiert

ERDGESCHOSS

Etage

0 von 2

Wohnfläche

103 m²

Zimmer

3,5

Zustand

voll saniert

Das Erdgeschoss überzeugt mit einem großzügigen und durchdachten Grundriss auf 103m². Das wunderschöne historische Holztreppenhaus unterstreicht den besonderen Charakter der Immobilie. Vom geräumigen Flur mit hochwertigem und pflegeleichtem PVC-Boden sind sämtliche Räume erreichbar. Neben einem sanierten Gäste-WC bietet diese Etage eine große Küche, ein modern gefliestes Tageslichtbad mit barrierefreier Dusche, Badewanne und hochwertigen Armaturen, ein geräumiges Schlafzimmer, ein charmantes Arbeitszimmer mit Erker sowie ein großzügiges Wohnzimmer mit wunderschönem Parkettboden, ebenfalls mit Erker und direktem Zugang zum hellen beheizten Wintergarten. Sowohl Badezimmer als auch Gäste-WC verfügen über ein Lüftungssystem mit Feuchtigkeitssensor. Im nützlichen Hauswirtschaftsraum findet sich der Waschmaschinenanschluss. Diese Etage eignet sich hervorragend zum sofortigen Einziehen und Wohlfühlen.

Arbeitszimmer
Arbeitszimmer
Wohnzimmer
Flur
Badezimmer
Gästebad
Wintergarten
Wintergarten
Küche
Küche
Schlafzimmer
Eingangsbereich
Erker
Treppenhaus

OBERGESCHOSS

Etage

1 von 2

Wohnfläche

100 m²

Zimmer

4

Zustand

Modernisierung ratsam

Das Obergeschoss mit einer Fläche von 100m² verfügt über eine nahezu identische Raumaufteilung und befindet sich jedoch überwiegend im Zustand der 1980er Jahre. Einfache Kastenfenster und nostalgische Holzböden zieren diese Wohneinheit und lassen in Erinnerungen schwelgen. Dennoch, die große Dachterrasse am Wohnzimmer mit Erker, welche sich direkt oberhalb des Wintergartens befindet und einen wunderbaren Blick ins gepflegte Umfeld bietet, werden Sie lieben! Das Obergeschoss wird derzeit als zusätzlicher Arbeits- und Fitnessbereich genutzt und bietet individuelle Gestaltungsfreiheit. Für die geplante Modernisierung des Obergeschosses und Dachgeschosses wurden bereits wichtige technische Voraussetzungen geschaffen. So liegen bereits in jeder Etage die Hauptleitungsstränge für Elektrik und Kaltwasser an. Der Versorgungsschacht für Heizung und Warmwasser ist ebenfalls vorhanden. Ebenso sind separate Wasserkreisläufe für die Inbetriebnahme zusätzlicher Wasserzähler vorhanden. Dadurch bieten sich ideale Bedingungen für eine zukünftige getrennte Nutzung, Teilvermietung oder die Schaffung eigenständiger Wohneinheiten.

Eingang
Treppenhaus
Treppenhaus
Schlafen
Wohnzimmer
Flur
Arbeitszimmer
Dachterrasse
Badezimmer

DACHGESCHOSS

Etage

2 von 2

Wohnfläche

39 m²

Zimmer

3

Zustand

Sanierungsbedürftig

Im ausgebauten Dachgeschoss befindet sich neben dem Zugang zum Dachboden eine kleine Einliegerwohnung mit weiteren 39m² Wohnraum. Diese verfügt über ein kleines Tageslichtbad sowie drei weiteren kleineren Zimmern. Diese Ebene eröffnet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, beispielsweise als Hobby-, Arbeits- oder Gästebereich. Auch diese Etage befindet sich im unsanierten Zustand der guten alten 60er – 80er und wartet darauf, mit neuen Wohnideen in die heutige Zeit geführt zu werden. Auch in dieser Etage liegen bereits die Hauptleitungen für Wasser und Elektrik an, um eine unkomplizierte Sanierung in bewohntem Zustand zu ermöglichen.

KELLER

Etage

-1

Nutzfläche

103 m²

Räume

4

Zustand

voll saniert

In 2004 wurde der Keller vollständig saniert und trockengelegt. Im Zuge dieser Trockenlegung wurde ebenfalls der Sockelbereich des Hauses aufwändig und umfassend saniert. Eine Vertikalsperre von STO macht das Eindringen von Wasser unmöglich. Neue Fenster wurden eingebaut und zusätzlich wurde der Eingangsbereich mit dazugehörigem Treppenaufgang vollständig erneuert. Zur Trockenlegung wurde zusätzlich ein Teil des Mauerwerks an der rechten Außenseite des Hauses ersetzt. An dieser Stelle befand sich die Klärgrube, welche zurück gebaut wurde. Die Abwasseranschlüsse wurden ebenfalls neu gelegt und dem zentralen Abwassersystem der Straße zugeführt. Das Abwassersystem in der Straße wurde ebenfalls vor einigen Jahren vollständig erneuert, sodass Risiken durch Regenrückstau ausgeschlossen werden können.

Wasserkreisläufe
Elektroanschlüsse
Kellerraum 1
Kellerraum 1
Kellerraum 2
Kellerraum 2
Heizsystem
Sicherungskasten
Treppenaufgang
Kellereingang
Durchgang
Kellerraum 3

SANIERUNGSFAHRPLAN

Die Bausubstanz des Hauses kann als solide und gut bezeichnet werden. Dennoch ist die Erneuerung der Dacheindeckung perspektivisch notwendig, da es in der Vergangenheit (ausschließlich bei Starkregen) zu temporärem Wassereintritt im Wohnzimmer des Obergeschosses kam. Die Undichtigkeit wurde temporär behoben und bedarf dennoch einer finalen Sanierung mittels neuer Dacheindeckung. Im Zuge dieser und der damit einhergehenden Einrüstung des Hauses empfiehlt sich ebenso die Erneuerung der Fassade und die Entfernung des wetterseitig angebrachten Opferputzes, welcher im Zuge des Rückbaus der Klärgrube angebracht wurde, um Feuchtigkeit und Restmineralien dem Mauerwerk zu entziehen.

Sanierung Dach

  • Gerüst
  • Abriss Altdeckung
  • neue Lattung
  • Unterspannbahn
  • Dachdämmung
  • Neueindeckung
  • Spenglerarbeiten
  • Anschlüsse
  • Ortgänge
  • Dachrinnen
  • Schneefang etc.
  • Teilreparaturen Holz falls nötig

Geschätzte Kosten: 60.000 – 75.000 €

Sanierung DG

  • Komplette Entkernung
  • Böden, Vinyl, Parkett, Unterboden
  • Grundrissgestaltung, Raumaufteilung,
  • Trockenbau, Innenputz, Schleifen, Spachteln, Malern
  • Einbau Kunststofffenster, Abdichtungen
  • Verlegung fehlender Leitungen
  • Elektrik Zimmerverkabelung, Schalter, Steckdosen
  • Innentüren

Geschätzte Kosten: 20.000 – 25.000 €

Sanierung Fassade

  • Fassadensanierung,
  • Entfernung Opferputz
  • Risse sanieren, Neuverputzen
  • Armierungsgewebe
  • Feinputz
  • mineralischer Anstrich

Geschätzte Kosten: 30.000 – 40.000 €

Baureserve

  • Abfedern von Preissteigerungen
  • Reserve für unvorhersehbare Arbeiten
  • Bemusterungspuffer

Baupuffer: 20.000 €

Sanierung OG

  • Komplette Entkernung
  • Böden, Vinyl, Parkett, Unterboden
  • Innenputz, Raumaufteilung, Trockenbau, Schleifen, Spachteln, Malern
  • Einbau Kunststofffenster, Abdichtungen
  • Fliesen, Fugen, Sanitär, Armaturen, Keramik,
  • Verlegung fehlender Leitungen
  • Elektrik Zimmerverkabelung, Schalter, Steckdosen
  • Dachterrassentür, Erkerbereich
  • Innentüren

Geschätzte Kosten: 75.000 – 90.000 €

Gesamtkosten

Die Gesamtkosten für eine vollumfängliche Sanierung können somit je nach individueller Gestaltung auf 205.000 bis 250.000 € beziffert werden. Dafür schafft man sich jedoch eine außergewöhnliche Wohnimmobilie in einer beliebten Wohnlage Dresdens mit Charakter, 242 m² Wohnfläche, Wintergarten, Dachterrasse, Erker, Turmspitze, Kachelöfen, Garten, Garage und enormen Wertsteigerungspotenzial im Mehrgenerationenwohnen.

insgesamt 205.000 € - 250.000 €

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KAUFPREIS

685.000 EUR

zuzüglich 1,90% Maklercourtage inkl. MwSt.

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